อสังหาริมทรัพย์ใน ประเทศไทย
คู่มือครบวงจรเกี่ยวกับการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ — ตั้งแต่กฎหมายคอนโดไปจนถึงคู่มือย่านต่างๆ
ชาวต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ประเทศไทยมีกฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างจากประเทศตะวันตกอย่างมาก ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ แต่มีช่องทางทางกฎหมายหลายวิธีในการได้สิทธิ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว
ตัวเลือกที่พบมากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติคือ การซื้อคอนโด (ภายใต้โควตาต่างชาติ 49%) การเช่าซื้อแบบสัญญาเช่า 30 ปี หรือการจัดตั้งบริษัทไทยร่วมกับพาร์ทเนอร์ชาวไทยเพื่อถือครองที่ดิน แต่ละตัวเลือกมีข้อดี ต้นทุน และข้อพิจารณาทางกฎหมายที่แตกต่างกัน
ไม่ว่าคุณจะมองหาคอนโดพักผ่อนในภูเก็ต อพาร์ตเมนต์ใจกลางเมืองในกรุงเทพฯ หรือวิลล่าในเชียงใหม่ การทำความเข้าใจตัวเลือกเหล่านี้ถือเป็นสิ่งสำคัญก่อนตัดสินใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
กรรมสิทธิ์แบบ Freehold
กรรมสิทธิ์คอนโดสำหรับต่างชาติ
ภายใต้โควตา 49%
5-8%
ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม
จากราคาซื้อ
4-6%
ผลตอบแทนการให้เช่า
รวมในกรุงเทพฯ และภูเก็ต
$300-1,500
ช่วงราคาเช่า
ต่อเดือนสำหรับห้อง 1 ห้องนอน
คู่มือการซื้อ
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้อย่างไร รวมถึงคอนโด สัญญาเช่า และขั้นตอนทางกฎหมาย
เรียนรู้เพิ่มเติม
คู่มือการเช่า
ทุกสิ่งที่คุณต้องรู้เกี่ยวกับการเช่าในประเทศไทย ตั้งแต่การหาอพาร์ตเมนต์จนถึงการลงนามสัญญาเช่า
เรียนรู้เพิ่มเติม
กฎหมายคอนโด
ทำความเข้าใจโควตาต่างชาติ ขีดจำกัดการเป็นเจ้าของ และข้อกำหนดการซื้อคอนโด
เรียนรู้เพิ่มเติมไดเรกทอรีตัวแทน
ค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบทั่วประเทศไทยเพื่อช่วยค้นหาอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
เรียนรู้เพิ่มเติมตัวเลือกอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
คอนโดมิเนียม (Freehold)
เส้นทางที่ง่ายที่สุดสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดแบบ freehold ภายใต้โควตาต่างชาติ 49% ต่ออาคาร ไม่ต้องมีพาร์ทเนอร์ชาวไทย คุณจะได้รับโฉนดที่ดิน (Chanote) ในนามของคุณ
สัญญาเช่า (30 ปี)
ทางเลือกยอดนิยมสำหรับที่ดินและบ้าน คุณลงนามสัญญาเช่า 30 ปี (บางกรณีมีตัวเลือกต่ออายุ) กับเจ้าของที่ดินชาวไทย ง่ายกว่าโครงสร้างบริษัทแต่คุณไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน
โครงสร้างบริษัทไทย
ชาวต่างชาติสามารถจัดตั้งบริษัทไทยเพื่อถือครองที่ดินได้ บริษัทต้องมีผู้ถือหุ้นไทยอย่างน้อย 51% แต่โครงสร้างทางกฎหมาย (เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์) สามารถให้ชาวต่างชาติมีอำนาจควบคุมได้ ต้องเสียค่าบริหารจัดการบริษัทอย่างต่อเนื่อง
เช่าระยะยาว
ชาวต่างชาติหลายคนเลือกเช่าแทนการซื้อ ตลาดเช่าในประเทศไทยมีความคุ้มค่ามาก — ตั้งแต่สตูดิโอ $300/เดือน ไปจนถึงเพนต์เฮาส์หรูหรา $2,000/เดือน ไม่มีความเสี่ยงด้านการเป็นเจ้าของ มีความยืดหยุ่นในการย้าย และเจ้าของบ้านเป็นผู้ดูแลการบำรุงรักษา
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับผู้ซื้อและผู้เช่าชาวต่างชาติในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา โดยอานิสงส์จากพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 (1979) ซึ่งอนุญาตให้ผู้ที่ไม่ใช่สัญชาติไทยเป็นเจ้าของห้องชุดในนามของตนเองในรูปแบบ freehold ข้อจำกัดสำคัญคือโควตาการถือครองของต่างชาติ 49% กล่าวคือ พื้นที่ใช้สอยที่ขายได้ทั้งหมดของอาคารจะถูกขายให้ต่างชาติได้ไม่เกิน 49% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เกินโควตานี้หรือสำหรับที่ดินและบ้าน ชาวต่างชาติมักใช้สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งให้สิทธิ์การใช้งานระยะยาวอย่างมั่นคงแม้ว่าโฉนดที่ดินจะยังคงอยู่ในมือของคนไทย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุดในประเทศไทยมักกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงไม่กี่แห่ง ในกรุงเทพฯ บริเวณถนนสุขุมวิท โดยเฉพาะระหว่างซอย 1 ถึงซอย 71 (พระโขนง) ยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับผู้ซื้อคอนโดชาวต่างชาติ ด้วยการเข้าถึงรถไฟฟ้า BTS ที่ยอดเยี่ยมและความหนาแน่นของร้านอาหารนานาชาติ พื้นที่ทำงานร่วม และสถานทูต พื้นที่ชายหาดของภูเก็ต โดยเฉพาะป่าตอง กะตะ กมลา และบริเวณราไวย์–ในหารที่กำลังเติบโตในภาคใต้ ดึงดูดนักลงทุนที่มองหาบ้านพักตากอากาศและที่พักวันหยุด ย่านนิมมานเหมินทร์ (นิมมาน) ของเชียงใหม่เป็นศูนย์กลางของคนทำงานทางไกลและผู้เกษียณอายุที่พักระยะยาว โดยมีคอนโดทันสมัยในราคาที่ต่ำกว่ากรุงเทพฯ และภูเก็ตมาก
ภาพรวมตลาด
ผลตอบแทนจากการให้เช่าในตลาดหลักของประเทศไทยมีความคงที่ค่อนข้างดี โดยมีผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 4–6% ในพื้นที่ใจกลางกรุงเทพฯ และภูเก็ต เมื่อจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ดีและมีผู้เช่าตลอดเวลา มูลค่าที่เพิ่มขึ้นของทรัพย์สินมีความคงที่ในส่วนใหญ่ — โดยทั่วไปอยู่ที่ 2–4% ต่อปีในพื้นที่ที่มีการพัฒนาแล้ว — แม้ว่าโครงการใหม่ที่อยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ (ส่วนต่อขยายของ BTS และ MRT) จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่า ตลาดคอนโดมีปริมาณอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่ปี 2020 โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลาง (3–7 ล้านบาท) ส่งผลให้เกิดสภาวะที่เอื้อประโยชน์ต่อผู้ซื้อและราคาที่สามารถต่อรองได้ ความต้องการจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากผู้ซื้อชาวจีน รัสเซีย และยุโรป ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักในภูเก็ตและพัทยา ในขณะที่ตลาดกรุงเทพฯ ได้รับการสนับสนุนจากทั้งความต้องการภายในประเทศและระหว่างประเทศ
ประเภทอสังหาริมทรัพย์
การซื้ออสังหาริมทรัพย์
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในฐานะชาวต่างชาติมักหมายถึงการซื้อห้องชุดในรูปแบบ freehold ภายใต้โควตาต่างชาติ 49% กระบวนการประกอบด้วยการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในโควตา ว่าจ้างทนายอสังหาริมทรัพย์เพื่อตรวจสอบข้อมูล ลงนามในสัญญาซื้อขาย (SPA) โอนเงินจากต่างประเทศผ่านธนาคารไทย และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมทั้งหมดอยู่ที่ 5–8% ของราคาซื้อ ครอบคลุมค่าโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% หากผู้ขายถือครองทรัพย์สินไม่ถึงห้าปี) และค่าทนาย 1–2% ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จ่ายเงินสด แม้ว่าธนาคารบางแห่งจะมีผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
การเช่าอสังหาริมทรัพย์
การเช่าเป็นตัวเลือกยอดนิยมที่สุดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย และก็มีเหตุผลที่ดี — มันให้ความยืดหยุ่น ไม่ต้องลงทุนก้อนใหญ่ และเจ้าของบ้านมักเป็นผู้ดูแลการบำรุงรักษาและซ่อมแซม ตลาดเช่าได้รับการพัฒนาอย่างดีในทุกเมืองที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่มาก โดยมีตัวเลือกที่หลากหลายตั้งแต่สตูดิโาราคา 5,000 บาท/เดือน ไปจนถึงเพนต์เฮาส์หรูหราราคา 100,000+ บาท สัญญาเช่ามาตรฐานมีระยะเวลา 12 เดือน โดยมักต้องวางเงินมัดจำหนึ่งเดือนและชำระค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าไฟฟ้า (โดยทั่วไป 4–7 บาทต่อยูนิต) ค่าน้ำ (100–300 บาท/เดือน) และค่าอินเทอร์เน็ต ผู้เช่าไม่ต้องจ่ายค่าคอมมิชชันของตัวแทน — เจ้าของบ้านเป็นผู้จ่าย
คอนโดมิเนียม
คอนโดมิเนียมเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์เพียงชนิดเดียวที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้อย่างสมบูรณ์ในประเทศไทย อยู่ภายใต้การกำกับของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ตามกฎโควตาต่างชาติ 49% พื้นที่ใช้สอยที่ขายได้ทั้งหมดของอาคารจะถูกถือครองโดยผู้ที่ไม่ใช่สัญชาติไทยได้ไม่เกิน 49% เมื่อคุณซื้อคอนโดที่มีคุณสมบัติ คุณจะได้รับโฉนด (Chanote / NS4J) ในนามของคุณเอง — ซึ่งเป็นรูปแบบโฉนดที่แข็งแกร่งที่สุดในประเทศไทย ผู้เป็นเจ้าของคอนโดจะเป็นสมาชิกของนิติบุคคลอาคารชุดและต้องชำระค่าส่วนกลาง (CAM) รายเดือน โดยทั่วไปอยู่ที่ 30–80 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งครอบคลุมประกันอาคาร ค่าทำความสะอาด ค่ารักษาความปลอดภัย ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ และค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง นอกจากนี้ยังมีเงินสมทบเงินทุนสำรอง (sinking fund) ในอัตรา 300–700 บาทต่อตารางเมตร ชำระครั้งเดียวเมื่อซื้อ
รับข่าวสารประเทศไทยรายสัปดาห์
วีซ่าใหม่ แนวโน้มค่าครองชีพ และเคล็ดลับท้องถิ่น — ส่งทุกวันอังคาร
เข้าร่วมกับชาวต่างชาติ 2,500+ คนที่รับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับประเทศไทยรายสัปดาห์ของเรา
ไม่มีสแปม มีเฉพาะข้อมูลที่เป็นประโยชน์ ยกเลิกได้ทุกเมื่อ