Acheter un Bien en Thaïlande
Un guide pratique de la propriété immobilière pour les étrangers
L'achat immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger est légalement autorisé pour les unités de condominium en vertu de la loi sur les Copropriétés, ce qui fait des condos la voie la plus simple vers la propriété en pleine jouissance. Bien que les étrangers ne puissent pas posséder de terrain directement, la voie de la propriété de condo est bien établie, transparente et protégée par un enregistrement clair du titre de propriété au Département des Terres. L'essentiel est de comprendre le quota étranger de 49 % par immeuble et de s'assurer que le bien souhaité entre dans ce quota avant de s'engager dans un achat.
La loi sur les Copropriétés B.E. 2522 (1979), modifiée pour la dernière fois en 2021, accorde aux étrangers le droit de posséder des unités de condominium en pleine propriété, à condition que la propriété étrangère de l'immeuble n'excède pas 49 % de la surface totale vendable. Les fonds pour l'achat doivent être virés de l'étranger vers la Thaïlande via une banque thaïlandaise, et pour les montants supérieurs à 50 000 $ USD, un formulaire de Transaction de Change Étranger (Tor Tor 3 / Tor.Sor 3) doit être obtenu comme preuve que l'argent est entré légalement en Thaïlande. Ce certificat est requis au Département des Terres lors de l'enregistrement du transfert de propriété.
Condominiums
Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété, jusqu'à 49% de la surface totale d'un immeuble.
Propriété Foncière
Les étrangers NE PEUVENT PAS posséder de terrain directement. Le terrain doit être détenu via un bail ou une société thaïlandaise.
Bail Emphytéotique
Les baux de 30 ans sont le moyen le plus courant de sécuriser des droits de propriété.
Le Processus d'Achat
1
Recherche
Rechercher les emplacements, les types de biens et comprendre les restrictions de propriété.
2
Trouver un Bien
Travailler avec des agents ou chercher en ligne des biens dans le quota étranger.
3
Organiser le Financement
La plupart des étrangers paient comptant, bien que certaines banques thaïlandaises offrent du financement aux expatriés.
4
Due Diligence
Vérifier le titre de propriété, s'assurer qu'il n'y a pas de charges, vérifier la disponibilité du quota étranger de l'immeuble.
5
Transfert
Signer le compromis de vente et effectuer le transfert au Département des Terres.
6
Emménagement
Prendre possession, mettre en place les services publics et s'enregistrer auprès des autorités locales.
Exigences et Coûts Clés
Exigences
- Passeport valide avec au moins 6 mois de validité
- Justificatif de fonds (relevés bancaires)
- Compte bancaire thaïlandais (pour les transferts de fonds)
- Tor.Sor 3 (Certificat de Change Étranger) pour les achats supérieurs à $50,000
Coûts Typiques
- Frais de transfert : 2% de la valeur enregistrée (partagés 50/50)
- Taxe Commerciale Spécifique : 3,3% (si vendu dans les 5 ans)
- Droits de timbre : 0,5% (si détenu plus de 5 ans)
- Honoraires juridiques : Généralement 1-2% du prix d'achat
Vérification Préalable
Une vérification préalable approfondie est essentielle avant de s'engager dans tout achat immobilier en Thaïlande. Votre avocat doit vérifier que le titre de propriété est un Chanote (Nor Sor 4 Jor), qui est la forme la plus élevée et la plus sécurisée de titre foncier, offrant des droits de propriété complets confirmés par levé GPS. Vérifiez les charges — hypothèques, privilèges ou ordonnances judiciaires — enregistrées sur le titre au Département des Terres. Pour les nouveaux développements, enquêtez sur l'historique du promoteur : examinez ses projets achevés, vérifiez tout litige en cours et confirmez que l'approbation de l'Étude d'Impact Environnemental (EIE) et les permis de construire sont en règle. Pour les biens de revente, demandez les relevés de paiement des frais CAM des 12 derniers mois pour vous assurer qu'il n'y a pas de dettes impayées qui pourraient être transférées au nouveau propriétaire.
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