Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket: Rechtsratgeber für ausländische Käufer im Jahr 2026

Der Kauf einer Eigentumswohnung in ist einer der beliebtesten Immobilienumzüge für Ausländer in Thailand. Die Inselkombination aus Stränden, Infrastruktur, internationalen Schulen und Lifestyle-Annehmlichkeiten macht sie zu einem attraktiven Reiseziel sowohl für den persönlichen Gebrauch als auch für Investitionen. Die gute Nachricht ist, dass Ausländer gemäß dem Condominium Act legal Eigentumswohnungen in Thailand besitzen können, was dies zu einem der zugänglichsten Wege zum Immobilienbesitz in Südostasien macht. Dieser Leitfaden deckt alles ab, von den rechtlichen Rahmenbedingungen über die Nachbarschaftsauswahl bis hin zur Finanzierung und den laufenden Kosten.\n\n\n\n## Können Ausländer in Thailand Eigentumswohnungen kaufen?\n\n\n\nJa, Ausländer können gemäß dem Condominium Act von 1979, zuletzt geändert im Jahr 2008, im eigenen Namen Eigentumswohnungen besitzen. Dies ist eine der wenigen Formen des Eigentums an Eigentum, die nicht-thailändischen Staatsangehörigen im Land zur Verfügung stehen. Ausländer können kein Land direkt besitzen, der Besitz von Eigentumswohnungen ist jedoch ausdrücklich gestattet.\n\n\n\nDie wesentliche Einschränkung ist die 49-prozentige ausländische Beteiligungsquote. In einer einzelnen Eigentumswohnungsanlage dürfen ausländische Einheiten nicht mehr als 49 Prozent der gesamten verkaufsfähigen Fläche ausmachen. Sobald die Auslandsquote erreicht ist, können verbleibende Einheiten nur noch an thailändische Staatsangehörige oder thailändische Unternehmen verkauft werden. Dieses Quotensystem soll sicherstellen, dass thailändische Staatsangehörige die Mehrheitseigentümer von Eigentumswohnungsprojekten bleiben.\n\n\n\n## Der rechtliche Rahmen erklärt\n\n\n\nDas Eigentumswohnungsgesetz definiert eine Eigentumswohnung als ein Gebäude, das in Einzeleigentumseinheiten aufgeteilt werden kann, wobei das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern der Einheit gemeinsam gehört. Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erhalten Sie eine Chanote-Eigentumsurkunde, die höchste und sicherste Form des Eigentumstitels in Thailand, die auf Ihren Namen beim Land Department registriert wird.\n\n\n\nAusländische Käufer müssen Gelder in Fremdwährung nach Thailand bringen und von ihrer thailändischen Bank ein Devisentransaktionsformular, auch bekannt als Thor Tor 3 oder FET-Formular, erhalten. Dieses Dokument beweist, dass die Gelder aus dem Ausland stammen und ist für die Registrierung des ausländischen Eigentums durch das Land Department erforderlich. Auf dem FET-Formular muss der Name des Käufers als Überweisender angegeben sein und der Betrag muss dem Kaufpreis entsprechen oder diesen übersteigen.\n\n\n\nFür Einheiten mit einem Preis unter 20.000 USD kann anstelle eines FET-Formulars ein Bankbestätigungsschreiben ausreichen. Allerdings überschreiten die meisten Eigentumswohnungskäufe in Phuket diesen Schwellenwert. Planen Sie daher ein, für jeden Kauf ein ordnungsgemäßes FET-Formular zu erhalten. Ihre Bank erledigt dies automatisch, wenn Sie das Geld überweisen. Sie müssen das Formular jedoch ausdrücklich anfordern und sicherstellen, dass es korrekt ausgestellt wird.\n\n\n\n## Schritte zum Kauf einer Eigentumswohnung in Phuket\n\n\n\nDer Kaufvorgang folgt einem klaren Ablauf. Suchen Sie zunächst eine Immobilie und verhandeln Sie den Preis. Unterzeichnen Sie dann eine Reservierungsvereinbarung und zahlen Sie eine Anzahlung, normalerweise 50.000 bis 100.000 THB, wodurch die Einheit vom Markt genommen wird. Unterzeichnen Sie anschließend innerhalb von 14 bis 30 Tagen den Kaufvertrag und zahlen Sie eine größere Anzahlung, in der Regel 10 bis 30 Prozent des Kaufpreises.\n\n\n\nBei Immobilien, die noch nicht in Planung sind oder sich im Bau befinden, werden die Zahlungen in der Regel nach Baumeilensteinen gestaffelt. Bei fertiggestellten Immobilien wird der Restbetrag bei der Übergabe bezahlt. Der letzte Schritt ist die Eigentumsübertragung beim Phuket Land Department, wo sowohl Käufer als auch Verkäufer die Übertragungsdokumente unterzeichnen und anfallende Steuern und Gebühren zahlen. Der gesamte Prozess dauert in der Regel 30 bis 60 Tage von der Unterzeichnung des SPA bis zum Erhalt Ihres Chanote-Titels.\n\n\n\nDue Diligence ist von entscheidender Bedeutung. Beauftragen Sie einen qualifizierten thailändischen Anwalt, nicht den Bauträgeranwalt oder den Makler, der die Immobilie verkauft, mit der Überprüfung des Eigentumstitels, der Prüfung auf Belastungen oder Grundpfandrechte, der Bestätigung der Verfügbarkeit ausländischer Quoten und der Überprüfung aller Verträge. Dies kostet 20.000 bis 50.000 THB und ist das beste Geld, das Sie im gesamten Prozess ausgeben werden.\n\n\n\n## Kosten, die über den Kaufpreis hinausgehen\n\n\n\nKäufer sollten zusätzlich zum Kaufpreis einige weitere Kosten einkalkulieren. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 Prozent des geschätzten Wertes der Immobilie und wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Stempelsteuer beträgt 0,5 Prozent des Schätzwerts oder des registrierten Verkaufspreises, je nachdem, welcher Betrag höher ist, und wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt.\n\n\n\nWenn der Verkäufer die Immobilie seit weniger als fünf Jahren besitzt, fällt eine spezifische Gewerbesteuer in Höhe von 3,3 Prozent an. Dies liegt technisch gesehen in der Verantwortung des Verkäufers, wird in der Praxis jedoch manchmal auf den Käufer abgewälzt. Klären Sie dies daher während der Verhandlungen. Wenn SBT nicht gilt, zahlt der Verkäufer stattdessen die Stempelsteuer.\n\n\n\nZu den weiteren Kosten zählen die Due-Diligence-Gebühr des Anwalts in Höhe von 20.000 bis 50.000 THB, eine Übersetzungsgebühr für Dokumente bei Bedarf in Höhe von 1.000 bis 3.000 THB pro Dokument und eine Vollmachtsgebühr, wenn Sie nicht persönlich an der Überweisung teilnehmen können. Die gesamten Transaktionskosten für den Käufer betragen typischerweise 2 bis 4 Prozent des Kaufpreises.\n\n\n\nEine umfassende Aufschlüsselung der immobilienbezogenen Steuern und Gebühren finden Sie in unserem Leitfaden zu , der alle Kosten abdeckt, die Ihnen möglicherweise entstehen.\n\n\n\n## Finanzierungsmöglichkeiten für ausländische Käufer\n\n\n\nDer Barkauf ist die häufigste Methode für ausländische Käufer in Phuket. Thailändische Banken bieten selten Hypotheken an gebietsfremde Ausländer an, und die wenigen, die dies tun, erfordern umfangreiche Unterlagen, eine Arbeitserlaubnis oder ein Langzeitvisum und bieten in der Regel nur ein Beleihungsverhältnis von 50 bis 60 Prozent mit kürzeren Laufzeiten als inländische Käufer.\n\n\n\nEinige Entwickler bieten eine interne Finanzierung für Off-Plan-Käufe mit Laufzeiten zwischen 2 und 5 Jahren und Zinssätzen von 5 bis 10 Prozent an. Diese Vereinbarungen sind bequem, aber teurer als eine Bankfinanzierung. Lesen Sie die Bedingungen sorgfältig durch, da die Entwicklerfinanzierung oft Ballonzahlungen oder beschleunigte Zahlungspläne beinhaltet.\n\n\n\nAuf thailändische Immobilien spezialisierte internationale Hypothekenmakler können für qualifizierte Käufer manchmal eine Finanzierung über Banken in Singapur oder Hongkong arrangieren. Für diese Kredite sind in der Regel höhere Mindestkaufpreise und umfangreiche Einkommensdokumente erforderlich, sie bieten jedoch wettbewerbsfähigere Zinssätze als Bauträgerfinanzierungen.\n\n\n\n## Beste Kaufgegenden in Phuket\n\n\n\nPatong ist die belebteste und touristischste Gegend und bietet die höchsten kurzfristigen Mietrenditen, aber auch den meisten Lärm, Menschenmassen und saisonale Schwankungen. Eigentumswohnungen sprechen hier Anleger an, die sich eher auf Mieteinnahmen als auf den persönlichen Lebensstil konzentrieren. Die Preise liegen zwischen 60.000 und 150.000 THB pro Quadratmeter.\n\n\n\nKamala hat sich zu einer der begehrtesten Gegenden für ausländische Käufer entwickelt und bietet ein Gleichgewicht zwischen Strandleben, Restaurantszene und relativer Ruhe. Das Viertel zieht eine Mischung aus Rentnern und Familien an und verfügt über gute internationale Schulen in der Nähe. Die Preise für hochwertige Entwicklungen liegen zwischen 70.000 und 180.000 THB pro Quadratmeter.\n\n\n\nKata und Karon bieten eine etwas entspanntere Strandatmosphäre als Patong mit guter Infrastruktur und einem starken Vermietungsmarkt. Diese Gebiete sind bei skandinavischen und europäischen Käufern beliebt. Die Preise für Eigentumswohnungen liegen zwischen 60.000 und 140.000 THB pro Quadratmeter.\n\n\n\nRawai und Nai Harn im Süden sprechen Langzeitbewohner an, die einen ruhigeren Lebensstil mit hervorragenden Fischrestaurants, einer Expat-Community und der Nähe zu Stränden suchen. Diese Gebiete bieten einige der besten Angebote der Insel. Die Preise liegen zwischen 50.000 und 120.000 THB pro Quadratmeter.\n\n\n\nPhuket Town ist die Handelshauptstadt mit der authentischsten thailändischen Atmosphäre, einer ausgezeichneten Essensszene und niedrigeren Preisen als Strandgebiete. Es spricht Käufer an, die lieber in Thailand als in einem Touristenort leben möchten. Die Preise liegen zwischen 45.000 und 90.000 THB pro Quadratmeter und sind damit die günstigste Option.\n\n\n\n## Mietertragserwartungen\n\n\n\nDie Mietrenditen in Phuket variieren erheblich je nach Standort, Immobilientyp und Verwaltungsstrategie. Langzeitvermietungen erzielen in der Regel eine jährliche Rendite von 4 bis 6 Prozent, während kurzfristige Ferienvermietungen 6 bis 10 Prozent generieren können, aber eine aktive Verwaltung erfordern und saisonalen Schwankungen unterliegen.\n\n\n\nDie Hochsaison von November bis April generiert den Großteil der kurzfristigen Mieteinnahmen, wobei die Spitzenpreise im Dezember und Januar liegen. In der Nebensaison fallen die Preise von Mai bis Oktober um 40 bis 60 Prozent. Eine realistische jährliche Vermietungsquote für gut verwaltete Kurzzeitmieten liegt bei 60 bis 75 Prozent.\n\n\n\nProfessionelle Hausverwaltungen berechnen je nach Leistungsumfang 15 bis 30 Prozent der Bruttomieteinnahmen. Das Full-Service-Management umfasst Marketing auf Buchungsplattformen, Gästekommunikation, Check-in und Check-out, Reinigung, Wartungskoordination und monatliches Finanzreporting.\n\n\n\n## Immobilienverwaltung und -wartung\n\n\n\nWenn Sie nicht hauptberuflich in Phuket leben, benötigen Sie eine Immobilienverwaltungslösung. Die Optionen reichen von einem vertrauenswürdigen Freund oder Mitarbeiter vor Ort, der die Immobilie überprüft, bis hin zu Full-Service-Verwaltungsunternehmen. Monatliche Wartungsgebühren, sogenannte Common Area Maintenance oder CAM-Gebühren, sind für alle Eigentümer von Eigentumswohnungen obligatorisch und kosten in der Regel 30 bis 80 THB pro Quadratmeter und Monat.\n\n\n\nDiese Gebühren decken die Gebäudeversicherung, die Reinigung und Wartung der öffentlichen Bereiche, den Aufzugsservice, die Sicherheit, die Wartung des Schwimmbads und die Wartung der Fitnessgeräte ab. Luxusentwicklungen mit umfangreicher Ausstattung verlangen höhere CAM-Gebühren. Rücklagen für größere Reparaturen sind gesetzlich vorgeschrieben und werden in der Regel als Teil der monatlichen CAM-Gebühr erhoben.\n\n\n\nMöbelpakete für mietfertige Eigentumswohnungen kosten je nach Qualität und Wohneinheitsgröße 150.000 bis 400.000 THB. Viele Entwickler bieten schlüsselfertige Möbelpakete an, die für den Mietmarkt konzipiert sind. Wenn Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, berücksichtigen Sie die Renovierungs- und Möbelkosten, wenn die Einheit veraltet ist.\n\n\n\n## Steuern auf Mieteinnahmen\n\n\n\nMieteinnahmen aus Ihrer Eigentumswohnung in Phuket unterliegen der thailändischen Einkommenssteuer. Nettomieteinnahmen nach zulässigen Abzügen einschließlich Verwaltungsgebühren, Wartung, CAM-Gebühren und Abschreibungen werden mit progressiven Sätzen von 5 bis 35 Prozent besteuert. Viele ausländische Eigentümer beauftragen einen thailändischen Buchhalter mit der Bearbeitung der Steuererklärungen, was 10.000 bis 20.000 THB pro Jahr kostet.\n\n\n\nAuf die Bruttomieteinnahmen fällt eine Quellensteuer von 10 bis 15 Prozent an, wenn diese über ein thailändisches Unternehmen gezahlt werden. Einzelne Vermieter geben jährliche Steuererklärungen ab. Die Einhaltung der Steuervorschriften ist wichtig, da das thailändische Finanzamt die immobilienbezogenen Einkünfte, insbesondere Kurzzeitvermietungen, die auf Plattformen wie Airbnb gelistet sind, verstärkt unter die Lupe nimmt.\n\n\n\nBeim Verkauf der Immobilie werden Kapitalerträge als persönliches Einkommen besteuert. In Thailand gibt es keine gesonderte Kapitalertragssteuer, aber der Gewinn wird zu Ihrem anderen Einkommen addiert und mit progressiven Sätzen besteuert. Je länger Sie die Immobilie besitzen, desto günstiger ist tendenziell die steuerliche Behandlung aufgrund von Abschreibungen.\n\n\n\n## Häufige Fallstricke, die es zu vermeiden gilt\n\n\n\nDer Kauf außerhalb des Plans ohne Überprüfung der Erfolgsbilanz des Entwicklers ist das größte Risiko beim Kauf von Eigentumswohnungen in Phuket. Informieren Sie sich über frühere Projekte des Bauträgers, besichtigen Sie abgeschlossene Bauvorhaben und sprechen Sie mit den Eigentümern dieser Gebäude. Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung, ob der Bauträger die erforderlichen Genehmigungen erhalten hat und das Projekt gemäß dem Condominium Act registriert ist.\n\n\n\nWird die Auslandsquote vor Abgabe eines Angebots nicht überprüft, kann dies zu Enttäuschungen führen. Es mag den Anschein haben, als gäbe es für ein Projekt verfügbare Einheiten, aber diese Einheiten sind möglicherweise nur im thailändischen Kontingent enthalten. Ihr Anwalt muss bestätigen, dass für Ihre spezifische Einheit ein ausländischer Quotenplatz verfügbar ist.\n\n\n\nDie Verwendung des vom Entwickler empfohlenen Anwalts ist ein häufiger Fehler. Der Entwickleranwalt vertritt die Interessen des Entwicklers, nicht Ihre. Beauftragen Sie immer Ihren eigenen unabhängigen Rechtsberater. Seien Sie auch vorsichtig bei Immobilienmaklern, die Provisionen von Entwicklern erhalten, da ihre Anreize möglicherweise nicht mit Ihren übereinstimmen. Finden Sie mit einer Erfolgsbilanz in der Vertretung von Käuferinteressen.\n\n\n\nEin weiterer häufiger Fehler ist das Übersehen der CAM-Gebühren und der sinkenden Mittel. Der Sinking Fund ist eine einmalige Zahlung beim Kauf, typischerweise 400 bis 800 THB pro Quadratmeter, die für größere Gebäudereparaturen und strukturelle Instandhaltung zurückgehalten wird. Dies ist unabhängig von den monatlichen CAM-Gebühren und kann Ihre Abschlusskosten erheblich erhöhen.\n\n\n\nDen Unterschied zwischen Eigentums- und Pachtbesitz zu ignorieren, kann kostspielig sein. Einige Bauvorhaben bieten Pachtverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren und Verlängerungsoptionen statt echtem Eigentumsrecht an. Während eine Pacht im Voraus günstiger ist, bietet sie nicht die gleiche langfristige Sicherheit oder den gleichen Wiederverkaufswert. Bestätigen Sie immer, dass Sie Eigentum erwerben und dass Ihre Einheit unter die ausländische Quote fällt.\n\n\n\n## Der Übertragungsprozess im Land Department\n\n\n\nDie eigentliche Übertragung erfolgt im Büro des Landministeriums der Provinz Phuket. Sowohl Käufer als auch Verkäufer müssen persönlich anwesend sein, oder jede Partei kann einen Vertreter durch eine Vollmacht ernennen, die bei einer thailändischen Botschaft oder einem thailändischen Konsulat im Ausland ausgestellt wird. Der Vorgang dauert normalerweise 2 bis 4 Stunden.\n\n\n\nZu den für die Übertragung erforderlichen Dokumenten gehören die Originale Eigentumsurkunde von Chanote, der Kauf- und Verkaufsvertrag, Ihr Reisepass mit einem gültigen thailändischen Visum, das FET-Formular zum Nachweis des Geldtransfers ins Ausland sowie alle erforderlichen Unternehmensdokumente, wenn Sie über ein Unternehmen kaufen. Der Beamte des Landministeriums prüft alle Dokumente, berechnet Steuern und Gebühren und bearbeitet die Überweisung.\n\n\n\nSobald die Übertragung abgeschlossen ist, stellt das Land Department eine neue Chanote-Eigentumsurkunde auf Ihren Namen aus. Die Bearbeitung dauert in der Regel 7 bis 14 Tage, einige Büros des Landesministeriums können den Antrag jedoch noch am selben Tag ausstellen. Ihr Anwalt sollte sich um die korrekte Ausstellung des neuen Titels kümmern und für eine sichere Zustellung oder Lagerung sorgen.\n\n\n\n## Wer sollte über einen Kauf in Phuket nachdenken?\n\n\n\nDer Kauf ist am sinnvollsten für Menschen, die viel Zeit in Phuket verbringen möchten und eine dauerhafte Basis suchen. Rentner, die 6 bis 12 Monate pro Jahr auf der Insel verbringen, Familien mit Kindern in internationalen Schulen in Phuket und Fernarbeiter, die Phuket als ihren langfristigen Stützpunkt gewählt haben, profitieren alle vom Eigentum.\n\n\n\nFür diejenigen, die kürzere Aufenthalte planen, spricht die Rechnung oft für eine Miete. Transaktionskosten, Wartungspflichten und die Illiquidität der Immobilie führen dazu, dass Käufer in der Regel mindestens fünf bis sieben Jahre halten müssen, um den Kauf finanziell zu rechtfertigen. Verwenden Sie die Zahlen zu den Lebenshaltungskosten (/blog/cost-of-living-thailand-2026), um Ihr persönliches Szenario zu modellieren und Kauf und Miete über Ihren erwarteten Zeitraum hinweg zu vergleichen.\n\n\n\n## Abschließende Überlegungen\n\n\n\nDer Kauf einer Immobilie im Ausland ist eine wichtige Entscheidung, die sorgfältig und mit professioneller Beratung getroffen werden sollte. Der thailändische Immobilienmarkt war im Allgemeinen für Langzeitbesitzer günstig, kurzfristige Spekulationen sind jedoch riskant. Insbesondere auf dem Phuket-Markt kam es zu Zyklen der Überbauung, gefolgt von Preiskorrekturen.\n\n\n\nArbeiten Sie in jeder Phase mit qualifizierten Fachleuten zusammen: einem unabhängigen Anwalt für Due Diligence und Vertragsprüfung, einem zugelassenen Gutachter, wenn Sie sich über den Wert unsicher sind, einem Steuerberater für die effiziente Strukturierung Ihres Eigentums und einem seriösen Immobilienverwalter, wenn Sie eine Miete planen. Die Beratungsgebühren sind gering im Vergleich zu der Investition, die Sie tätigen, und den Risiken, die Sie mindern.\n\n\n\nBesuchen Sie Phuket mehrmals zu verschiedenen Jahreszeiten, bevor Sie einen Kauf tätigen. Die Insel ist in der Hochsaison von Dezember bis März ein ganz anderes Erlebnis als die Insel im September während des Monsuns. Mieten Sie zunächst in Ihrem Zielviertel, um sicherzustellen, dass es zu Ihrem Lebensstil passt, bevor Sie eine dauerhafte Verpflichtung eingehen.